하이퍼스케일 데이터센터 REIT
디지털리얼티
하이퍼스케일·도매 데이터센터 REIT로 2025년 매출 +10%($61억), 코어 FFO/주 +10%. $90억 개발 파이프라인과 $30억 미국 하이퍼스케일 펀드를 운용한다. MS·AWS·구글클라우드·NVIDIA가 고객으로, AI 임차가 최대다. 하이퍼스케일러의 선임차 의존이 위험요인.
DLR 갱신 2026.07.12 5 의존 AI· 3 재방문
밸류체인 그래프 기준 Digital Realty의 직접 연결 기업은 5곳(관계 기준 공급 2·매출 3)이고, 사슬을 2차까지 넓히면 52곳에 닿는다. 링크의 근거 출처는 6건이며 그중 1차공시가 2건이다 (valuechain.wiki, 2026-07-12 기준).
재무 · 사업부문
- 총매출 · 2025 매출 $6.1B (+10%)
- 고객 집중도 · $9B 파이프라인. MS·AWS·NVIDIA 임차.
- 사업부문 · 하이퍼스케일(도매) · 콜로케이션·인터커넥션
매출처
지급처
가치사슬 파급 (2차)
node↔node 연결을 2차까지 따라간 파급. 같은 기업은 가장 가까운 단계에 한 번만 표시.
| 기업 | 단계 | '21 | '22 | '23 | '24 | '25 | YTD |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 델 | 선행2 | +51.2 | -26.6 | +95.9 | +53 | +11.2 | +248.1 |
| 레노버 | 선행2 | -4.6 | -20.9 | +36.2 | +18.2 | -0.6 | +175.7 |
| HPE | 선행2 | +37.4 | +4.5 | +9.7 | +29.1 | +15.5 | +104 |
| 테라울프 | 선행2 | +77.1 | -95.5 | +258.2 | +135.8 | +103 | +91.2 |
| 데이터독 | 선행2 | +80.9 | -58.7 | +65.1 | +17.7 | -4.8 | +89.4 |
| 팔로알토 네트웍스 | 선행2 | +56.7 | -24.8 | +111.3 | +23.4 | +1.2 | +76.9 |
| 오로라 | 선행2 | · | -89.3 | +261.2 | +44.2 | -39 | +66.1 |
| 크라우드스트라이크 | 선행2 | -3.3 | -48.6 | +142.5 | +34 | +37 | +59.7 |
| 머큐리시스템스 | 선행2 | -37.5 | -18.7 | -18.3 | +14.8 | +73.8 | +47.9 |
| 에이수스(ASUS) | 선행2 | +35.5 | -12.9 | +72 | +41.1 | -14.1 | +46.7 |
| 위윈 | 선행2 | +24.7 | -22.3 | +206.4 | +3.5 | +64.4 | +45.1 |
| 일루미나 | 선행2 | +2.8 | -46.9 | -31.1 | -1.3 | -1.8 | +45 |
| 기가바이트 | 선행2 | +82.3 | -3.4 | +173.2 | -15.9 | -4.7 | +44.4 |
| 클라우드플레어 | 선행2 | +73 | -65.6 | +84.2 | +29.3 | +83.1 | +36.1 |
| 콴타 | 선행2 | +22.2 | -12.8 | +254.5 | +12.7 | +8.9 | +33.4 |
| SK텔레콤 | 선행2 | +7.9 | -12 | +15.8 | +15.5 | +37.5 | +23.4 |
| 셀레스티카 | 선행2 | +37.9 | +1.3 | +159.8 | +215.2 | +220.3 | +21.7 |
| 스노우플레이크 | 선행2 | +20.4 | -57.6 | +38.6 | -22.4 | +42.1 | +19.2 |
| 지리자동차 | 선행2 | -40.8 | -22.9 | -40.3 | +98.5 | +14.5 | +18.9 |
| 위스트론 | 선행2 | +7.9 | +9.7 | +272.7 | -1.6 | +22.7 | +14.8 |
| 알파벳 (구글) | 선행2 | +65.3 | -39.1 | +58.3 | +36 | +66 | +14.3 |
| 폭스콘 | 선행2 | -5.1 | +2.8 | +7.8 | +80.1 | +26.9 | +10.9 |
| 에어비앤비 | 선행2 | · | -48.6 | +59.2 | -3.5 | +3.3 | +9.5 |
| 아이렌 | 선행2 | · | -92.3 | +472 | +37.3 | +284.6 | +8.9 |
| 메타 플랫폼스 | 선행2 | +23.1 | -64.2 | +194.1 | +66 | +13.1 | +1.6 |
| IBM | 선행2 | +16.7 | +10.6 | +21.8 | +39.3 | +38.2 | -1.6 |
| 슈퍼마이크로 | 선행2 | +38.8 | +86.8 | +246.2 | +7.2 | -4 | -3.3 |
| 제너럴 모터스 | 선행2 | +40.8 | -42.4 | +7.9 | +49.8 | +54.2 | -3.8 |
| 아이온큐 | 선행2 | · | -79.3 | +259.1 | +237.1 | +7.4 | -4.5 |
| 슈뢰딩거 | 선행2 | -56 | -46.3 | +91.5 | -46.1 | -7.3 | -7.8 |
| 현대차 | 선행2 | -16.7 | -4.7 | +16.2 | +12.3 | +158.8 | -7.8 |
| 메르카도리브레 | 선행2 | -19.5 | -37.2 | +85.7 | +8.2 | +18.5 | -8 |
| 우버 | 선행2 | -17.8 | -41 | +149 | -2 | +35.5 | -8.8 |
| 테슬라 | 선행2 | +49.8 | -65 | +101.7 | +62.5 | +11.4 | -9.3 |
| 월트 디즈니 | 선행2 | -14.5 | -43.9 | +4.3 | +24.4 | +3.3 | -15.3 |
| 도요타자동차 | 선행2 | +58.1 | -13.4 | +63 | +1.8 | +21.8 | -18.2 |
| 마이크로소프트 | 선행2 | +52.5 | -28 | +58.2 | +12.9 | +15.6 | -20 |
| 쿠팡 | 선행2 | · | -49.9 | +10.1 | +35.8 | +7.3 | -20.3 |
| 넷플릭스 | 선행2 | +11.4 | -51.1 | +65.1 | +83.1 | +5.2 | -21.7 |
| 알리바바 | 선행2 | -49 | -25.8 | -10.8 | +11.8 | +75.8 | -22.7 |
| 텐센트 | 선행2 | -28.6 | -14.2 | -28.7 | +49.8 | +52.1 | -23.2 |
| 바이두 | 선행2 | · | -8.2 | -23.4 | -13.5 | +74.2 | -24.5 |
| 리게티 | 선행2 | · | -92.9 | +35.1 | +1449.2 | +45.2 | -25.3 |
| 오라클 | 선행2 | +36.9 | -4.6 | +30.9 | +60 | +18.1 | -27.4 |
| 크라토스 | 선행2 | -29.3 | -46.8 | +96.6 | +30 | +187.8 | -36.5 |
| 포니에이아이 | 선행2 | · | · | · | · | +1 | -54.6 |
| 엔비디아 | 선행1 | +125.5 | -50.3 | +239 | +171.2 | +38.9 | +13.3 |
| 아마존 | 선행1 | +2.4 | -49.6 | +80.9 | +44.4 | +5.2 | +6.3 |
| 디지털리얼티 | 본노드 | +30.7 | -41 | +39.9 | +35.9 | -10.1 | +18.2 |
| 지멘스에너지 | 수혜1 | -35.4 | -2.7 | -27 | +314.2 | +149.9 | +5.7 |
| HD현대일렉트릭 | 수혜1 | +4.2 | +132.5 | +159.4 | +300.5 | +120.2 | -3.7 |
| 지멘스 | 수혜2 | +12.2 | +5.1 | +20.1 | +28 | +26.4 | +8.7 |
YTD 기준일 2026-07-10 · 출처 Yahoo Finance
디지털리얼티의 투자 논점은 'AI 데이터센터의 건물주 — 임차로 AI 캐펙스에 올라타는 실물자산'이다. 하이퍼스케일·도매 REIT로 2025년 매출·코어FFO/주 각 +10%, $90억 개발 파이프라인과 $30억 미국 하이퍼스케일 펀드로 캐파를 짓는다 — AI 임차가 최대라 수요는 하이퍼스케일러 캐펙스에 직결된다. 그래프상 하류로 MS·AWS·구글클라우드·NVIDIA가 도매 공간을 선임차하고, 상류로 HD현대일렉트릭(변압기)·지멘스에너지(그리드)에 의존하는데, 실제 증설 속도는 전력·변압기 수급과 건설 리드타임에 걸린다. 관건은 선임차 소화와 전력 확보이며, 리스크는 소수 하이퍼스케일러 임차 의존과 전력 병목이다.
2026-07-09 수익률 기준 생성증권사 투자의견
컨센서스: 매수 2 · 중립 1 · 매도 0 · 평균 목표가 $218 · 현재가 $180.3 (07-11) · 여력 +21%