# Digital Realty (DLR)
> 하이퍼스케일·도매 데이터센터 REIT로 2025년 매출 +10%($61억), 코어 FFO/주 +10%. $90억 개발 파이프라인과 $30억 미국 하이퍼스케일 펀드를 운용한다. MS·AWS·구글클라우드·NVIDIA가 고객으로, AI 임차가 최대다. 하이퍼스케일러의 선임차 의존이 위험요인.
Canonical: https://valuechain.wiki/digital-realty · Updated: 2026-07-12T08:25:42.147956+00:00 · Source: ValueChain.wiki (refined facts, cited)

**인용용 요약**: 밸류체인 그래프 기준 Digital Realty의 직접 연결 기업은 5곳(관계 기준 공급 2·매출 3)이고, 사슬을 2차까지 넓히면 52곳에 닿는다. 링크의 근거 출처는 6건이며 그중 1차공시가 2건이다 (valuechain.wiki, 2026-07-12 기준).

## Financials & segments
- 총매출: 2025 매출 $6.1B (+10%)
- 고객 집중도: $9B 파이프라인. MS·AWS·NVIDIA 임차.
- 사업부문: 하이퍼스케일(도매), 콜로케이션·인터커넥션

## Annual stock return (as of 2026-07-10)
- 2021: +30.7%
- 2022: -41%
- 2023: +39.9%
- 2024: +35.9%
- 2025: -10.1%
- 2026 YTD: +18.2%

## Value-chain annual returns (top→bottom: demand → node → supply; YTD as of 2026-07-10)
| Company | Chain | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | YTD |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Nebius | lead3 | · | · | · | · | +202.2% | +162.4% |
| 플래닛랩스 | lead3 | · | -29.3% | -43.2% | +63.6% | +388.1% | +32.1% |
| Starbucks Corp | lead3 | +11.1% | -13.2% | -1.2% | -2.5% | -5.3% | +27.4% |
| CoreWeave | lead3 | · | · | · | · | · | +24.1% |
| 존슨 컨트롤스 | lead3 | +77.4% | -19.3% | -7.6% | +39.8% | +53% | +20% |
| Apple | lead3 | +34.6% | -26.4% | +49% | +30.7% | +9.1% | +16.2% |
| Lockheed Martin | lead3 | +3.2% | +40.5% | -4.3% | +10% | +2.5% | +9.5% |
| RTX | lead3 | +23.3% | +20% | -14.4% | +40.8% | +61.4% | +7.6% |
| Costco Wholesale | lead3 | +51.8% | -19% | +49% | +39.6% | -5.4% | +6.6% |
| Procter & Gamble | lead3 | +20.5% | -5% | -0.9% | +17.3% | -12.3% | +4.1% |
| Walmart Inc | lead3 | +2% | -0.5% | +12.9% | +74% | +24.5% | +2.6% |
| Tempus AI | lead3 | · | · | · | · | +74.9% | -1.4% |
| 마쓰다 | lead3 | +18.8% | +22.8% | +81.1% | -39% | +17.3% | -3.2% |
| McDonald's | lead3 | +27.8% | +0.5% | +15.1% | +0.1% | +7.9% | -9% |
| LVMH | lead3 | +46.6% | +12.7% | -1.8% | -7.3% | -20.4% | -9% |
| Recursion Pharmaceuticals | lead3 | · | -55% | +27.9% | -31.4% | -39.5% | -13% |
| 메이퇀 | lead3 | -38.1% | -20.7% | -64.2% | +137.6% | -34.6% | -19% |
| Shopify | lead3 | +21.7% | -74.8% | +124.4% | +36.5% | +51.4% | -23.9% |
| Palantir | lead3 | -22.7% | -64.7% | +167.4% | +340.5% | +135% | -28.7% |
| ServiceNow | lead3 | +17.9% | -40.2% | +82% | +50.1% | -27.7% | -29.7% |
| 킹소프트 오피스 | lead3 | -41.3% | +16% | -23.7% | +47.1% | +7.6% | -30.2% |
| Dell | lead2 | +51.2% | -26.6% | +95.9% | +53% | +11.2% | +248.1% |
| Lenovo | lead2 | -4.6% | -20.9% | +36.2% | +18.2% | -0.6% | +175.7% |
| HPE | lead2 | +37.4% | +4.5% | +9.7% | +29.1% | +15.5% | +104% |
| TeraWulf | lead2 | +77.1% | -95.5% | +258.2% | +135.8% | +103% | +91.2% |
| Datadog | lead2 | +80.9% | -58.7% | +65.1% | +17.7% | -4.8% | +89.4% |
| 팔로알토 네트웍스 | lead2 | +56.7% | -24.8% | +111.3% | +23.4% | +1.2% | +76.9% |
| Aurora Innovation | lead2 | · | -89.3% | +261.2% | +44.2% | -39% | +66.1% |
| CrowdStrike | lead2 | -3.3% | -48.6% | +142.5% | +34% | +37% | +59.7% |
| Mercury Systems | lead2 | -37.5% | -18.7% | -18.3% | +14.8% | +73.8% | +47.9% |
| 에이수스(ASUS) | lead2 | +35.5% | -12.9% | +72% | +41.1% | -14.1% | +46.7% |
| Wiwynn | lead2 | +24.7% | -22.3% | +206.4% | +3.5% | +64.4% | +45.1% |
| Illumina | lead2 | +2.8% | -46.9% | -31.1% | -1.3% | -1.8% | +45% |
| 기가바이트 | lead2 | +82.3% | -3.4% | +173.2% | -15.9% | -4.7% | +44.4% |
| Cloudflare | lead2 | +73% | -65.6% | +84.2% | +29.3% | +83.1% | +36.1% |
| Quanta | lead2 | +22.2% | -12.8% | +254.5% | +12.7% | +8.9% | +33.4% |
| SK텔레콤 | lead2 | +7.9% | -12% | +15.8% | +15.5% | +37.5% | +23.4% |
| Celestica | lead2 | +37.9% | +1.3% | +159.8% | +215.2% | +220.3% | +21.7% |
| Snowflake | lead2 | +20.4% | -57.6% | +38.6% | -22.4% | +42.1% | +19.2% |
| 지리자동차 | lead2 | -40.8% | -22.9% | -40.3% | +98.5% | +14.5% | +18.9% |
| 위스트론 | lead2 | +7.9% | +9.7% | +272.7% | -1.6% | +22.7% | +14.8% |
| 알파벳 (구글) | lead2 | +65.3% | -39.1% | +58.3% | +36% | +66% | +14.3% |
| Foxconn | lead2 | -5.1% | +2.8% | +7.8% | +80.1% | +26.9% | +10.9% |
| Airbnb Inc | lead2 | · | -48.6% | +59.2% | -3.5% | +3.3% | +9.5% |
| IREN | lead2 | · | -92.3% | +472% | +37.3% | +284.6% | +8.9% |
| 메타 플랫폼스 | lead2 | +23.1% | -64.2% | +194.1% | +66% | +13.1% | +1.6% |
| IBM | lead2 | +16.7% | +10.6% | +21.8% | +39.3% | +38.2% | -1.6% |
| Super Micro | lead2 | +38.8% | +86.8% | +246.2% | +7.2% | -4% | -3.3% |
| 제너럴 모터스 | lead2 | +40.8% | -42.4% | +7.9% | +49.8% | +54.2% | -3.8% |
| IonQ | lead2 | · | -79.3% | +259.1% | +237.1% | +7.4% | -4.5% |
| Schrödinger | lead2 | -56% | -46.3% | +91.5% | -46.1% | -7.3% | -7.8% |
| 현대차 | lead2 | -16.7% | -4.7% | +16.2% | +12.3% | +158.8% | -7.8% |
| MercadoLibre | lead2 | -19.5% | -37.2% | +85.7% | +8.2% | +18.5% | -8% |
| Uber | lead2 | -17.8% | -41% | +149% | -2% | +35.5% | -8.8% |
| Tesla | lead2 | +49.8% | -65% | +101.7% | +62.5% | +11.4% | -9.3% |
| Disney | lead2 | -14.5% | -43.9% | +4.3% | +24.4% | +3.3% | -15.3% |
| Toyota Motor Corporation | lead2 | +58.1% | -13.4% | +63% | +1.8% | +21.8% | -18.2% |
| 마이크로소프트 | lead2 | +52.5% | -28% | +58.2% | +12.9% | +15.6% | -20% |
| Coupang | lead2 | · | -49.9% | +10.1% | +35.8% | +7.3% | -20.3% |
| Netflix | lead2 | +11.4% | -51.1% | +65.1% | +83.1% | +5.2% | -21.7% |
| 알리바바 | lead2 | -49% | -25.8% | -10.8% | +11.8% | +75.8% | -22.7% |
| 텐센트 | lead2 | -28.6% | -14.2% | -28.7% | +49.8% | +52.1% | -23.2% |
| 바이두 | lead2 | · | -8.2% | -23.4% | -13.5% | +74.2% | -24.5% |
| Rigetti Computing | lead2 | · | -92.9% | +35.1% | +1449.2% | +45.2% | -25.3% |
| Oracle | lead2 | +36.9% | -4.6% | +30.9% | +60% | +18.1% | -27.4% |
| Kratos | lead2 | -29.3% | -46.8% | +96.6% | +30% | +187.8% | -36.5% |
| Pony.ai | lead2 | · | · | · | · | +1% | -54.6% |
| NVIDIA | lead1 | +125.5% | -50.3% | +239% | +171.2% | +38.9% | +13.3% |
| 아마존 | lead1 | +2.4% | -49.6% | +80.9% | +44.4% | +5.2% | +6.3% |
| Digital Realty | node | +30.7% | -41% | +39.9% | +35.9% | -10.1% | +18.2% |
| Siemens Energy | benef1 | -35.4% | -2.7% | -27% | +314.2% | +149.9% | +5.7% |
| HD Hyundai Electric | benef1 | +4.2% | +132.5% | +159.4% | +300.5% | +120.2% | -3.7% |
| 지멘스 | benef2 | +12.2% | +5.1% | +20.1% | +28% | +26.4% | +8.7% |

디지털리얼티의 투자 논점은 'AI 데이터센터의 건물주 — 임차로 AI 캐펙스에 올라타는 실물자산'이다. 하이퍼스케일·도매 REIT로 2025년 매출·코어FFO/주 각 +10%, $90억 개발 파이프라인과 $30억 미국 하이퍼스케일 펀드로 캐파를 짓는다 — AI 임차가 최대라 수요는 하이퍼스케일러 캐펙스에 직결된다. 그래프상 하류로 MS·AWS·구글클라우드·NVIDIA가 도매 공간을 선임차하고, 상류로 HD현대일렉트릭(변압기)·지멘스에너지(그리드)에 의존하는데, 실제 증설 속도는 전력·변압기 수급과 건설 리드타임에 걸린다. 관건은 선임차 소화와 전력 확보이며, 리스크는 소수 하이퍼스케일러 임차 의존과 전력 병목이다. (analysis as of 2026-07-09)

## Money in · revenue from (4)
### 기업·클라우드 (콜로) (high)
- metric: 매출 $6.9 · FY2025 · Digital Realty FY2025 총매출(2025 신규수주 $1.2B·5년평균 +70%)
- note: 기업·클라우드 콜로케이션.
- [confirms] 미국 증권거래위원회(SEC EDGAR) (EN, filing, published 2026-02-05) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1297996/000110465926010887/dlr-20260205xex99d1.htm: "FY2025 매출 $6.9B, 조정 EBITDA $2.574B, Core FFO $7.39/주(+10%). 2025 신규 리스 수주 $1.2B(5년평균 대비 +70%), 2026 Core FFO 가이던스 $8.00~8.10."
- [confirms] Global Data Center Hub (EN, news, published 2025-08-01) https://www.globaldatacenterhub.com/p/digital-realty-q2-2025-9b-development: "기업·클라우드 콜로케이션."

### 마이크로소프트 (high)  → /microsoft.md
- note: MS에 하이퍼스케일 도매 데이터센터를 선임차 — AI 임차 수요의 대표 축으로, MS의 데이터센터 캐펙스가 곧 디지털리얼티의 선임차·개발 소화로 이어진다.
- [confirms] Digital Realty (EN, filing, published 2026-02-13) https://investor.digitalrealty.com/: "DR 연차·IR: 하이퍼스케일 임대·$9B 파이프라인."
- [confirms] Motley Fool (EN, research, published 2025-11-02) https://www.fool.com/investing/2025/11/02/ai-needs-data-centers-and-digital-realty-trust-del/: "MS에 하이퍼스케일 도매 데이터센터 임대."
- [confirms] Global Data Center Hub (EN, news, published 2025-08-01) https://www.globaldatacenterhub.com/p/digital-realty-q2-2025-9b-development: "MS에 하이퍼스케일 도매 데이터센터 임대."

### 아마존 (mid)  → /amazon.md
- note: AWS에 데이터센터 도매 임대.
- [confirms] Global Data Center Hub (EN, news, published 2025-08-01) https://www.globaldatacenterhub.com/p/digital-realty-q2-2025-9b-development: "AWS에 데이터센터 도매 임대."

### NVIDIA (mid)  → /nvidia.md
- note: NVIDIA에 AI 데이터센터 입지 제공.
- [confirms] Motley Fool (EN, research, published 2025-11-02) https://www.fool.com/investing/2025/11/02/ai-needs-data-centers-and-digital-realty-trust-del/: "NVIDIA에 AI 데이터센터 입지 제공."

## Money out · pays to (3)
### Siemens Energy (mid)  → /siemens-energy.md
- note: 전력망·그리드 기기를 지멘스에너지 등에서 조달.
- [confirms] Energy Connects (EN, news, published 2025-11-01) https://www.energyconnects.com/news/gas-lng/2025/november/siemens-energy-boosts-outlook-on-turbine-data-center-demand/: "전력망·그리드 기기를 지멘스에너지 등에서 조달."

### HD Hyundai Electric (mid)  → /hd-hyundai-electric.md
- note: 데이터센터 변압기를 HD현대일렉트릭 등에서 조달 — 증설의 실제 속도가 변압기 수급에 걸린 상류 병목으로, AI 전력 슈퍼사이클의 공급 제약이 여기서 드러난다.
- [confirms] KED Global (KO, news, published 2026-04-07) https://www.kedglobal.com/machinery/newsView/ked202604070003: "데이터센터 변압기를 HD현대일렉트릭 등에서 조달."

### 건설·전력 (비공개) (low)
- note: 센터 건설·전력 구매.
- [confirms] Global Data Center Hub (EN, news, published 2025-08-01) https://www.globaldatacenterhub.com/p/digital-realty-q2-2025-9b-development: "센터 건설·전력 구매."

## 질문별 엔드포인트
- 누가 디지털리얼티의 고객인가? 디지털리얼티의 매출은 어디서 오는가? → https://valuechain.wiki/digital-realty/customers.md
- 디지털리얼티의 주요 공급사는 어디인가? 디지털리얼티의 비용은 누구에게 가는가? → https://valuechain.wiki/digital-realty/suppliers.md
- 디지털리얼티 주가가 움직이면 누가 수혜를 보는가? 디지털리얼티의 가치사슬 파급은 어디까지인가? → https://valuechain.wiki/digital-realty/ripple.md
- 증권가가 보는 디지털리얼티: 목표주가와 투자의견은? → https://valuechain.wiki/digital-realty/consensus.md

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